흑석리버파크자이 와 주변 단지 매입, 입주시 꼭 알아야 할 7가지
흑석리버파크자이 와 주변 단지 매입, 입주시
꼭 알아야 할 7가지
오늘은 흑석리버파크자이 와 주변 아파트의 시세 및 입지분석을 해 보았습니다. 해당 단지들에 대해 입주하실 예정이신 분들은 입지분석 부분을 참조하시길 바라며, 청약에 관심 있으신 분들은 마지막 분양정보 부분을 참조 바랍니다.
개요
▶ 위치: 서울시 동작구 흑석동 253-89번지 일원
▶ 세대수: 1,772세대/일반분양 357세대(54형 75세대, 84형 281세대, 120형 1세대)
▶ 건축규모: 지하 최저 5층, 지상 최고 20층 규모 26개동
개발호재
▶ 흑석재정비촉진지구
흑석 뉴타운 지역으로 흑선역과 중앙대 일대의 대규모 재개발이 이뤄지는 지역입니다. 낙후된 지역이였지만 재발에 따른 주거환경 개선이 이뤄지고 있습니다.
교통 및 직주근접
▶ 인근 역사: 흑석역(도보 15분, 20분 거리), 숭실대입구역(도보 22분)
▶ 주요 업무지구 이동: 여의도 30분, 강남 35분, 광화문 40분
▶ 주요 일자리: 여의도, 강남
※ 대중교통이용
흑석동의 지리적 입지부분은 이미 많은 분들이 알고계실 것같아 간략히 언급 드립니다. 흑석동을 기준으로 좌측으는 여의도, 우측으로는 강남, 반포, 북쪽으로는 용산이 모두 30분내 이동이 가능한 우수한 지리적 입지를 갖고 있습니다.
교육환경
▶ 초/중 학교: 은로초(도보 6분), 중앙대학교사범대학부속중(도보 6분)
▶ 학업성취도: 중앙대학교사범대학부속 중학교(학업성취도 80.5 % 특목고 진학 3%)
흑석리버파크의 교육환경을 살펴보면 초중교가 모두 도보 6분거리에 위치하고 있어 물리적 거리측면에서 우수합니다. 하지만 현재 단지 인근에 고등학교는 없으며, 신설 예정입니다. 고교가 신설되기 전까지는 반포쪽 명문 고교에 진학하는 것 또한 좋은 선택으로 보입니다. 중앙대사범대학부속 중학교의 학업성취도는 80.5% 이며, 특목고 진학율은 3% 수준 입니다.
생활인프라
▶ 대형 상가: 이마트, 중앙대학 상권(반포, 강남 생활인프라 이용 가능)
▶ 녹지 및 생활인프라: 중앙대병원, 국립현충원, 서달산
▶ 기타: 경사도 가파르고, 아파트를 이동하는 거리가 왕복2차선, 4차선 교차
해당 지역 생활 인프라의 가장 큰 특색은 두가지 입니다. 첫번째는 대학가 형성에 따른 상권 형성 입니다. 중앙대학교 학생들을 위한 상권이 형성되어 있어 바로 인근에 대형 쇼핑가는 없지만 저렴한 식당은 어렵지 않게 만날 수 있습니다. 두번째 특성은 경사도 입니다. 주관적인 판단에 의해 달라 지겠지만 개인적으로 아이들이 오르기엔 좀 무리가 있는 수준이라고 판단 됩니다.
단지 분석
▶ 녹지, 공원 veiw(조망/장점): 326동, 325동
▶ 교통, 편의시설 인접(편의성/장점): 326동, 325동, 315동, 305동, 301동
▶ 환기(맞풍/장점): 59형 A/B, 84형 A/B, 120형
▶ 기타: 세대분리형 84타입 있음(월세 수익 가능)
해당 단지의 특색 있는 부분은 세대분리형 타입이 있습니다. 84형 세대분리형 타입을 분양받을 경우 현관, 주방, 욕실이 별도로 있는 공간이 있어 월세 수익이 가능합니다. 자취하는 중앙대학생들에게 임대가 가능해 보입니다.
5.9일 기준 시세
▶ 흑석리버파크자이 분양가: 9억 9,320만원 (84타입)
▶ 주변 단지 시세/호가/전세갭: 13.3억~19.8억/12.4억~17.5억/7.9억~10.1억 수준
흑석리버파크자이 비교대상으로 선정한 주변 단지로는 아래 그림에서 보는것과 같이 최근 10년 도일한 재개발 구역내 입주한 흑석한강센트레빌2차, 흑석뉴타운롯데캐슬에듀, 아크로리버하임 입니다.
※ 33평형 기준
단지명 | 실거래가 | 매물 호가 | 전세갭 |
흑석리버파크자이 | 9.9억(분양) |
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(1) 흑석한강센트레빌2차 | 13.3억 | 12.4억 | 7.9억 |
(2) 흑석뉴타운롯데캐슬에듀 | 15.8억 | 14.6억 | 8.2억 |
(3) 아크로리버하임 | 19.8억 | 17.5억 | 10.1억 |
주변 단지들 중 대장 단지는 흑석역 초역세권인 아크로리버하임이며, 실거래가 대비 최근 매물 호가 평균을 보면 매매가격이 하락세에 있음을 알 수 있습니다. 전세갭은 최근 호가 기준으로 정리된 점 참조 바랍니다.
▼ 아래 링크를 참조하시면 현재 시점의 정보를 확인 할 수 있습니다.
급매물 출현 가능시점
▶ 입주 직전 시점: 2023년 2월
▶ 주변 단지: 현재시점
먼저 흑석리버파크자이 단지의 급매물 가능시점으로는 입주 직후가 가장 저렴할 것으로 생각 됩니다. 주변단지들의 경우 앞서 보셨던 것과 같이 작년말과 올초 실거래가 대비 현재 1억에서 2억원 가량 하락한 상태 입니다. 아무래도 최근 전염병의 영향으로 인한 경기가 반영되어 보입니다. 현재 시점에서 공인중개소와 잘 이야기 되시면 급매물 매입 가능성이 충분해 보입니다.
청약/분양 정보
▶ 청약자격: 2년이상/세대주 등
▶ 자격요건: 서울 거주기간 2년 이상/5년내 당첨이력 없음
▶ 당첨자 선정방법: (85타입 이하)가점 100%, (85타입 초과)가점 50% 추첨 50%
▶ 전매제한: 소유권이전등기일까지
▶ 분양가: 평당 2,800만원
▶ 지역정보: 투기지역
